房地產(chan) 企業(ye) 融資渠道分析及未來思路
發布時間:
2018-07-18
一、房地產銀行融資現狀與思路
1、銀行做地產項目的業務已收縮至低位，大部分銀行目前都已暫停前期拿地融資業務(雖然之前能通過其他通道或產品放款，但目前監管政策下基本不敢操作)。
在項目的選擇上目前大部分銀行隻做滿足“432”條件的開發貸、經營性物業貸款和並購貸類產品，但並購貸方麵，上海銀監局於1月29日下發《上海銀監局關於規範開展並購貸款業務的通知》(下稱《通知》)，就並購貸款進行進一步規範，其中要求嚴格控製並購貸款投向，特別是房地產開發土地並購或房地產開發土地項目公司股權並購的情形，均應穿透監管，此舉亦引起很多銀行對該類業務的謹慎態度。從行業整體情況來看，雖說此次通知對象為上海的商業銀行和財務公司，但根據我們與各大銀行的合作反饋，部分銀行已采取暫停業務的做法，說當地銀監局(如深圳)雖尚未出台類似規定，但分行基本隻能正常操作開發貸，另外總行亦已明確規定不得操作地產項目並購貸款(實際上還強化了貸款三查，嚴防融資產品或融資故事的包裝)，且之前走基金通道的現在也無法操作。
盡管如此，部分銀行仍在滿足基本合規的前提下，采取謹慎審批的做法開展並購貸類的業務，但對項目的準入條件收得更緊，比如有些銀行針對開發商資質好和項目本體優質的，在綜合考慮成本因素的基礎上進行適當操作。值得注意的是，從新增業務的總體情況來看，有些銀行雖然還做並購貸業務，但準入要求和基本尺度基本執行上海規定的標準(從另外的角度，能準入的項目基本很少)。當然，也有部分銀行認為上海銀監局的規定無實質影響，認為上海銀監局的文件隻針對上海當地銀行，目前此類銀行的非上海分行仍舊可以正常開展並購貸業務。
整體而言，銀行對於交易對手的選擇及開發商的資質要求越來越嚴格，一些國有銀行基本上隻看百強(有些要求前50強)、地方性龍頭企業或白名單客戶。
2、針對一二線城市的棚戶區和三舊改造項目，以深圳的城市更新項目為例，部分銀行仍舊有較大的操作空間，但亦要求後端才能進入。如深圳的要求專規或確認實施主體之後才能進入，並且對資金用途有明確的限製，比如隻能用於拆遷款和後續開發建設，不得用於補交地價。但對於個別比較“靈活”的銀行而言，在個案溝通後，可以在產品和用途上做一定的變通。另外，因政策的限製導致銀行資金投向地產的越來越少，目前地產融資成本大幅上升，部分銀行走表外的資金其成本都已經在年化10%左右。
3、2018年1月5日，銀監會《商業銀行委托貸款管理辦法》出台後，大部分銀行目前已經暫停信托通道業務，在現行的監管局勢下，2018年銀行融資難度將持續加大，融資環境持續趨緊。
4、在現行的監管形勢下，一些操作靈活的地方性小銀行可能成為未來銀行融資的重要渠道，開發商可以重點考慮挖掘相關資源及合作可能性。
5、銀行融資的思路
在銀行融資層麵，表外和通道業務肯定會進入穀底，但2018年並購貸業務仍存在較大發展空間(尤其是滿足合規的情況下)，亦不排除在服務於實體經濟的指導思想下一些機構通過借用實業類公司之“殼”，以“曲線救國”方式實現融資之目的。當然，在目前穿透核查的監管力度下，大部分機構對於“借殼繞道”的方式較為謹慎。對於開發商而言，一些操作靈活的地方不少城商行亦存在挖掘合作機會的空間。
此外，不排除一些機構通過利用其他滿足“432”條件的項目或將項目“包裝”成經營性物業貸款項目等進行銀行融資。值得注意的是，受2017年11月17日一行三會《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見(征求意見稿)》的影響，目前不少銀行開始直接安排私行資金對接私募或其他投資機構，以避開銀行理財的嵌套和杠杆約束，並最終促成資金端與項目端的高效、合規對接，銀行也順利地收勸財顧”或其他費用。
二、房地產信托融資現狀與思路
就信托機構對地產企業融資態度而言，在目前的強監管下，已開始重點關注業務的合規性，采取少而精的態度。對於地產項目進行總量控製，隻減不增。在合規上，隻對滿足432要求的項目放款、做真股項目，不做明股實債，並且明確表示純股+底層協議風險較大。另外，信托機構亦將逐漸開始進行業務調整，回歸本源，重點開發信保合作、並購貸、城市更新、商業物業收購、ABS、Pre-ABS、供應鏈金融、消費金融、家族信托、公益信托等項目。
就土地款融資而言，有些機構明確表示該業務基本絕跡，總體上還是需要合規進行。對於以往通過“借殼”繞道方式或通過對非地產類實業公司進行流動資金貸款方式變相為地產公司提供土地款的方式，因今年政策趨緊，該操作過於敏感，目前都已基本暫停。另外，因為前述方式融資主體和抵押、還款來源存在不一致，對於該種方式的項目，目前在深圳銀監局的審批層麵存在較大的難度。對於真股%2B股東借款的方式，真股部分並不受監管限製，但是一些機構表示股東借款部分對應的項目應是滿足432條件的相關項目。除此之外，在交易對手的選擇上，大部分信托機構目前都已傾向於選擇綜合實力較強的企業，如TOP前X的企業。
同樣值得重視的是，對於並購貸而言，江浙滬的信托機構受2018年1月29日上海銀監局下發的《關於規範開展並購貸款業務的通知》的影響，已明確要求對投向房地產行業的並購貸款進行嚴控，實行穿透原則管理，擬並購土地項目或項目公司股權項下的土地應當完成在建工程開發投資總額的百分之25%以上等。
但是，對於並購貸各地的銀監局亦有自身的監管要求，也即上海銀監局的規定並非已適用於全國。盡管如此，目前各地銀監局仍舊嚴格適用“並購交易價款中並購貸款所占比例不應高於60%”的監管規定。信托機構亦明確表示業務的開展會嚴格遵守“向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收餘額的30%”的監管紅線要求。
另外，就通道業務而言，大部分機構紛紛表示轉型做主動管理類業務，部分機構表示對地產通道業務持否定態度。總體而言，僅春節前後半個月的時間，信托渠道融資成本平均上升了1-2個百分點。
此外，為滿足主動管理的需求，亦有一些信托機構已逐漸開始組建自己的財富端，建立並完善自身的募資渠道。
值得關注的是，一些信托機構已開始逐漸調整思路，對項目進行主動管理。如民間資金在鎖定某一目標項目後，該民間資金在與信托機構充分溝通的基礎上，由信托機構發行產品募集資金，並對該產品主動管理，民間資金作為信托產品的投資人，在滿足監管對杠杆比要求的情況下，撬動信托機構部分資金，共同對該項目進行配資，最終實現對目標項目融資之目的。
三、房地產私募基金
2018年0212的監管大限後，其他類管理人發展受到極大限製，非標投資監管脈絡逐漸明顯。上海、廣東、深圳、福建、四川、山西、寧夏、大連、陝西、江西等地區的證監局陸續發布通知，啟動轄區內私募基金現場檢查隨機抽查工作。
自2017年10月份後，中基協官網再未顯示其他類管理人的登記信息。2018年2月23日，中基協微信公眾號再次發布《私募投資基金備案須知》。就近期產品備案的情況而言，目前對於底層資產涉及借貸性質的資產及其收(受)益權產品均不予備案，如保理、小貸產品；委托貸款、信托貸款亦明確不能備案。
但是，對於股權收益權、項目收益權產品目前仍有通過的案例；另外對於地產端資產為應收賬款的，需要提交在中登網登記的相關資料，能明確說明底層資產的真實情況，不存在違背監管規定實質為借貸性質的，則仍舊存在備案通過的可能性。
雖然《私募投資基金備案須知》中限製了直接的股加債投資或通過SPV實現債部分的投資，但2018年1月23日中基協在北京召開“類REITs業務專題研討會”上卻明確表明允許私募基金綜合運用股權、夾層、可轉債、符合資本弱化限製的股東借款等工具投資到被投企業，形成權益資本。
2018年1月26日，中基協轉載的《關於市朝銀行債權轉股權實施中有關具體政策問題的通知》明確允許實施機構發起設立的私募股權投資基金開展市朝債轉股；但轉股債權範圍受限於以銀行對企業發放貸款形成的債權為主，並適當考慮其他類型債權，包括但不限於財務公司貸款債權、委托貸款債權、融資租賃債權、經營性債權等，但不包括民間借貸形成的債權。對於私募產品而言，目前可轉債、債轉股仍存在操作的空間，但是若名義上係債轉股但是實質為借貸，則會受到監管的限製。據知情人士處透露，未來對於股加債產品，其中股權與債權的投資比例，協會亦會有相關內部監管紅線，當然關於股加債產品的備案問題，且行且看。
就私募監管而言，目前監管的態度係鼓勵發展純股類產品，回歸私募基金“投資”的本質。但筆者猜測，部分機構為了求得生存，不排除未來有些機構會采取明股實債的操作模式。
從監管情況來看，債轉股將是重點鼓勵方向，私募層麵的債轉股亦有很多操作空間，另外2018年以來資產證券化類項目也已成為各大機構爭相追捧的業務。值得注意的是，從融資層麵來看，資產證券化很多時候都隻是承擔通道的功能而已。筆者經辦的資產證券化融資類項目中，甚至出現過一兩個月內完成資產證券化融資的情況。因此就融資操作而言，隻要存量物業有一定的現金流基礎(也即不需要物業非常優質)，在資產證券化的融資方麵都會有很多的操作空間。
通俗一點地說，對於個別機構而言，資產證券化的設計純粹是為了解決放款問題而已。當然，上述以融資和放款為導向的做法不具有普遍性特征，因此，在資產證券化融資渠道的選擇過程中需找準對象。盡管如此，對大機構而言，2018年ABS、ABN、REITS等產品在主流融資產品中仍將占據相當大的份量，尤其是在產品合規性方麵，資產證券化產品將從實質上解決很多產品設計和通道等方麵的問題。
四、資管及保險公司
券商資管
先前受新八條及4號規範影響，地產資管類融資產品已基本萎縮，但在該文之後仍有不少資管產品通過資金池或變換融資主體、用途等形式完成地產融資。
2017年5月8日政治局會議召開之後，券商資管成為了銀監新規對委外等產品開刀後第二個被整改的目標。證監會2017年5月份亦約談了多家大型券商，明確要求其全麵清理債券類資金池產品，要求不得開展或參與具有滾動發行、集合運作、期限錯配、分離定價特征的資金池業務，不得“以短投長”或者“長拆短買”，也即繼信托、私募基金及銀行理財相繼叫停資金池類產品後，券商資管的資金池業務亦已走向終結的命運。回看整個金融監管路徑，資管似乎最早被按上監管“砧板”，對於早已進入負增長時代的地產資管類融資產品，此輪持續監管新規似乎並未加重資管行業的疼痛感。
保險
長期以來，保險與其他金融機構相比，似乎都帶有些許的神秘。並且，險資自身具有對投資標的、風險偏好等的特殊要求，如不得進行住宅的投資、傾向於投資與保險業務相關的醫療、汽車服務、養老類項目等，保險機構自身對合作機構的篩選宜有嚴格的準入要求。在這一輪的監管新規下，《關於保險資金設立股權投資計劃有關事項的通知》的發布強調了保險機構主動管理職責等，除此之外，其他監管新規似乎對其影響並不大。從監管的方向來看，今後的信保等合作方向已被明顯看好，但具體產品設計思路及融資路徑仍有待市場論證。
五、非主流融資渠道
在目前的監管環境下，一些民間的擔保類公司、地方AMC公司、財富中心/財團在眾多融資渠道中可能因其靈活性而存在一定的探索與合作的空間。另一方麵，基於“服務於實體經濟”的視角，供應鏈金融、保理這些融資渠道亦是不錯的選擇。此外，並購融資、產業融資、符合保險投資條件的項目融資也有可能存在一定的探索空間。
對於一些中小企業而言，2018年抱團成長可能是另一種存續之道。對於募集能力相對薄弱的私募機構而言，在滿足雙方風控要求的情況下，采取雙管理人方式合作投資項目可能是不錯的選擇。另外，對於中小型開發商而言，合作開發項目，發揮各自優勢、合作共贏，後續在一定程度上亦能解決融資問題。
此外，在主動管理、回歸本源的背景下，資管市場正在以類似投顧的方式直接實現高淨值客戶端與優質客戶端的無縫對接，以避開各類監管的限製，從上述銀行的做法以及不少私募機構開始通過關聯方設置不備案的產品就可見一斑。
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